Стоимость жилья в Одессе — как изменились цены и какой спрос

Рынок недвижимости в Одессе претерпел глубокие изменения с началом полномасштабной войны. То, что еще недавно казалось стабильной инвестицией — жилье в центре или частный дом под городом - в 2022-м утратило ликвидность. Однако за три года люди адаптировались к новым реалиям: появились запросы, выросла требовательность покупателей, а факторы безопасности и автономности стали решающими.

О том что сегодня происходит с ценами, спросом и приоритетами, журналисты Новини.LIVE поговорили с одесским риелтором Натальей Стояновой.

Рынок жилья в Одессе

Первые месяцы после начала полномасштабного вторжения стали для рынка недвижимости Одессы настоящим обвалом. Продавцы теряли всякие надежды реализовать жилье по адекватной цене, покупателей почти не было, а страх и неопределенность заставили рынок "заморозиться". Наиболее ощутимым ударом стала потеря ликвидности даже в центральных районах.

"Буквально с февраля 2022 года цены просели на 20-30%, а некоторые квартиры продавали даже на 50% дешевле. Однако тогда не работали реестры, и реально продать что-то было почти невозможно", — объясняет риелтор Наталья Стоянова.

Ситуация изменилась с середины 2022 года, когда снова открылись государственные реестры и стало возможным юридически оформить сделки, но настоящее оживление началось уже в 2024 году. Появился спрос, начали продаваться те объекты, которые годами стояли в объявлениях. В частности — новостройки с ремонтом в удобных районах. Рынок четко разделился на сегменты. Больше всего покупателей интересуют квартиры, не требующие никаких дополнительных вложений, — с готовым ремонтом, мебелью и техникой. Приоритет — современные дома в удобных районах.

"Квартир с ремонтом катастрофически мало: некому делать, да и сам ремонт подорожал. Поэтому все что есть готовое, в хорошей локации — покупают очень быстро", — говорит риелтор.

Особенно популярными стали одно- и двухкомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой — Аркадии, Приморском, Таирово. Для многих покупателей важно не только жилье, но и его окружение: школы, магазины, парки, транспорт. Эти квартиры чаще всего покупают как для проживания, так и для бизнес-аренды.

Квартиры с видом на море

Уже не первый год Аркадия остается одним из самых привлекательных районов для покупки жилья. Море, престиж, множество заведений и современная застройка — все это привлекает и молодежь, и инвесторов. Несмотря на военное положение и близость к потенциально опасным районам, цены здесь не только сохранились, но и выросли.

"Аркадия — это бренд. Там и аренда посуточная дорогая — две, три, а то и четыре тысячи гривен в сутки. Поэтому и инвесторы, и семьи покупают именно там. Она как до войны, так и сейчас пользуется большим спросом среди покупателей",— добавляет эксперт.

Пока отдельную нишу занимают квартиры с видом на море — даже старые панельные дома с ремонтом быстро находят своего покупателя. По словам риелтора, переселенцы часто выбирают именно такие варианты, ведь важно иметь готовое, комфортное и обустроенное жилье. Спрос на это — стабильный, и именно он держит цену.

Квартиры вместо домов

Пока вторичные квартиры с ремонтом и в новостройках разлетаются, частные дома, особенно в дорогом сегменте, — практически не продаются. Раньше их активно покупали либо под дачу, либо как место для постоянного проживания. Теперь эти объекты зависают на годы.

"Дома до 120 тысяч долларов, 150 тысяч долларов, как вроде альтернативы трехкомнатной квартиры в городе. Здесь у вас дома типа таунхауса, тогда также очень пользуется спросом среди покупателей. Тот же Красный хутор, Авангард и все, что там пригород, это все является популярным. А именно дома, где уже за 250, за 300 тысяч долларов, практически нереально продать сегодня", — комментирует риелтор Наталья Стоянова.

Главная причина — изменение приоритетов. Люди стали выбирать более безопасные, компактные жилые варианты с развитой инфраструктурой. Поэтому пригород, который подстроен непосредственно под комфортную жизнь, с тишиной и чуть дальше от городского шума, пользуется спросом.

Свет в приоритете

Бесперебойное электроснабжение стало не роскошью, а условием нормальной жизни. Именно поэтому генератор в доме теперь — не бонус, а необходимость. То же касается подземных паркингов, которые во многих новостройках используются как укрытие во время тревог.

"Особенно, когда зимой выключался свет, то первый вопрос — есть ли генератор в доме. Хотя бы, чтобы канализация работала, водичка была в квартирах, отопление — чтобы когда нет света, оно все работало. Это же базовые потребности для людей", — объясняет эксперт.

Покупатели стали более внимательными. Если раньше обращали внимание на вид из окна или площадь кухни, то сейчас — на техническую способность дома функционировать во время чрезвычайных ситуаций. Развитая инженерия, надежный застройщик, наличие убежища или укрытия — все это теперь серьезно влияет на цену.

Стоимость квартиры в Одессе

Спрос формирует цену, и в Приморском районе она начинается с 65 тысяч долларов за однокомнатную квартиру. Престижные локации — Французский бульвар, проспект Шевченко, Парк Победы, Седьмая Фонтана — традиционно самые дорогие. Там можно найти небольшую, но качественную квартиру в новостройке или вторичном фонде.

"Если мы говорим о Среднефонтанской, Транспортной, Краснова, то там - 55 тысяч долларов, в Чудо огороде — до 60 тысяч долларов можно очень хорошую себе квартиру выбрать", — объясняет риелтор Наталья Стоянова.

Аналогичные квартиры в "спальных" районах, таких как: Черемушки или Таирово — обойдутся дешевле на 10-15 тысяч долларов. В то же время если речь идет о "вторичке" — чешки, хрущёвки — цены почти приблизились к довоенному уровню, а иногда и превысили его.

"В Приморском районе однокомнатную квартиру с ремонтом можно купить за 55-70 тысяч долларов. В Черемушках или на Таирово — за те же 50-55 тысяч. Это практически цены, как до военных, даже немножко выше", — добавляет эксперт.

Несмотря на обстрелы, тревоги и угрозы, рынок недвижимости в Одессе живет. Более того — он адаптируется. Спрос постепенно возвращается, а вместе с ним и цены. В то же время реальные настроения на рынке очень зависят от ситуации с безопасностью, а именно: от военных действий и общего политического фона. Прогнозы сегодня — дело рискованное, однако специалисты видят предпосылки для осторожного роста.

"Риски есть, но люди покупают. Ну, все это, конечно, зависит от нашего военного фронта. Это напрямую зависит от всех политических новостей так же. Но, объективно, причины для того, чтобы недвижимость поднималась в цене, они есть", — объясняет риелтор.

Несмотря на войну рынок недвижимости в Одессе постепенно адаптируется к новым условиям. Появляются новые запросы, меняется поведение покупателей, а факторы безопасности и автономности становятся не менее важными, чем площадь или район.

Ранее мы писали, о ценах аренды жилья в Одессе во время курортного сезона. А также, о том как не попасть на крючок мошенников и снять квартиру в Одессе.